Fragen und Antworten

Die neue Energieeinsparverordnung ist am 1. Oktober 2007 in Kraft getreten. Bislang musste nur für Neubauten ein Energieausweis ausgestellt werden. Nun ist auch für Bestandsgebäude die Ausstellung eines Energieausweises verpflichtend.
Auf Nachfrage müssen Eigentümer von bebauten Grundstücken potentiellen Käufern oder Mietern von Gebäuden, Wohnungen oder anderen Nutzungseinheiten einen Energieausweis vorlegen können. Ohne Nutzerwechsel, wenn also keine Neuvermietung oder der Verkauf einer Immobilie ansteht, besteht grundsätzlich kein gesetzlicher Zwang, einen Energieausweis auszustellen.
Da ab dem 1. Oktober 2008 für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten jedoch nur noch der teurere Bedarfsausweis ausgestellt werden darf, sollten die Fristen zur Wahlfreiheit beachtet werden.

Die freiwillige Ausstellung von Energieausweisen, beispielsweise zur Vorbereitung einer energetischen Modernisierung, ist jedoch sinnvoll.

Der Energieausweis für Wohngebäude wird ab dem 1. Juli 2008 schrittweise zur Pflicht. Bei Wohngebäuden, die bis 1965 fertig gestellt worden sind, ist Interessenten ab dem 1. Juli 2008 ein Energieausweis zugänglich zu machen. Für alle übrigen Wohngebäude gilt dies ab
1. Januar 2009.
Ab dem 1. Juli 2009 müssen auch für Nichtwohngebäude im Verkaufs- oder Vermietungsfall Energieausweise ausgestellt werden. Sie sind bei öffentlichen Gebäuden mit regelmäßigem Publikumsverkehr gut sichtbar auszuhängen.

Für kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche und für nach Landesrecht geschützte Gebäude wie beispielsweise Baudenkmäler müssen keine Energieausweise ausgestellt werden.
Sonderregelungen gibt es außerdem für Wochenend- und Ferienhäuser.

Der Gesetzgeber hat zwei Arten des Energieausweises festgeschrieben.

Der so genannte Verbrauchsausweis basiert auf der Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs für die Beheizung und die Warmwassererzeugung über mindestens drei zusammenhängende Abrechnungsjahre.
Grundlage hierbei sind Abrechnungsdaten nach der Heizkostenverordnung, die Rechnungen des Energielieferanten oder Daten aus anerkannten Methoden zur Verbrauchserfassung. Dabei werden die Energieverbrauchsdaten des gesamten Gebäudes und nicht der einzelnen Wohn- oder Nutzeinheiten zugrunde gelegt. Rückschlüsse auf einen zu erwartenden Verbrauch sind jedoch nicht möglich. Insbesondere ist der Energieverbrauch einzelner Wohnungen von der Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes oder von der jeweiligen Nutzung und vom individuellen Verhalten abhängig.

Beim so genannten Bedarfsausweis wird der Energiebedarf durch den Endenergiebedarf und durch den Jahres-Primärenergiebedarf dargestellt. Die Endenergie stellt dabei die tatsächliche Energiemenge dar, die innerhalb des Gebäudes für die Beheizung und Warmwasserbereitung aufgewendet werden muss. Kleine Werte signalisieren einen geringen Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz. Diese Angaben werden rechnerisch auf der Grundlage gebäudebezogener Daten zur Gebäudehülle, und zur Heizungsanlage ermittelt. Dabei werden standardisierte Randbedingungen zum Nutzerverhalten, den Klimadaten und den Innentemperaturen angenommen. Der Primärenergiebedarf enthält zusätzlich die für die Erzeugung oder den Transport des jeweiligen Energieträgers notwendige Energiemenge.
Ein Beispiel: Für die Bereitstellung einer Kilowattstunde elektrischen Stroms aus konventioneller Erzeugung müssen insgesamt 2,7 Kilowattstunden aufgewendet werden. Kleine Werte beim Primärenergiebedarf signalisieren daher einen geringen Bedarf und außerdem eine Ressourcen und Umwelt schonende Energienutzung. Der Bedarfsausweis erlaubt somit den direkten Vergleich zwischen verschiedenen Immobilien.
Er lässt aber aufgrund standardisierter Randbedingungen ebenfalls keinen Rückschluss auf den tatsächlichen Energieverbrauch zu.

Ein Energieausweis ist ab Ausstellung 10 Jahre gültig

Der Energieausweis enthält die ersten wichtigen Informationen über den energetischen Zustand eines Gebäudes. Vergleichbar ist dies mit den bekannten Energieeffizienzklassen bei Elektrogeräten. Für Käufer oder Mieter wird es leichter sein, die künftig anfallenden Energiekosten abzuschätzen und somit die passende Immobilie zu finden. Mit einem einheitlichen Energieausweis haben sie erstmals die Möglichkeit, den Energiebedarf oder -verbrauch verschiedener Gebäude bundesweit miteinander zu vergleichen. Dem Eigentümer zeigt der Energieausweis, ob und an welchen Stellen sich eine Sanierung lohnen könnte. Somit sind energetische Sanierungsmaßnahmen nicht nur für die Senkung von Energiekosten und für den Umweltschutz bedeutsam. Sie helfen auch, den Wert einer Immobilie zu steigern. Energieeffizienz wird in Zukunft ein wichtiges Qualitätsmerkmal auf dem Immobilienmarkt sein. Für beide Seiten stellt der Energieausweis somit eine praktische Entscheidungs- oder Orientierungshilfe dar.

Eigentümer oder Käufer eines Neubaus erhalten den Energieausweis von ihrem Architekten oder Bauträger.
Miet- oder Kaufinteressenten sollten sich den Energieausweis z.B. im Zuge einer Wohnungsbesichtigung oder von Vertragsverhandlungen vom Gebäudeeigentümer vorlegen lassen. Sie müssen hier aber selbst aktiv werden. Genäß EnEV 2007 ist potentiellen Käufern oder Mietern auf Nachfrage ein Energieausweis und die Modernisierungsempfehlungen vorzulegen. Der Eigentümer ist also nicht verpflichtet, den Energieausweis von sich aus aktiv ins Verkaufs- oder Vermietungsgespräch einzubringen.

Für Hauseigentümer von Gebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten endet am 30. September 2008 die Wahlfreiheit zwischen dem Verbrauchs- und dem Bedarfsausweis. Dies betrifft all diejenigen Gebäude, für die ein Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Für diese Bauten ist ab dem 1. Oktober 2008 der Bedarfsausweis Pflicht. Es sei denn beim Bau selbst oder durch eine spätere Modernisierung wird mindestens das Wärmeschutzniveau der
1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht.
Für alle Wohngebäude mit mehr als 4 Wohneinheiten bleibt es dagegen bei der Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweisen.

Der Energiepass dient lediglich der Information der zukünftigen Nutzer über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes. Der Miet- bzw. Kaufinteressent kann damit verschiedene Gebäude hinsichtlich des energetischen Zustandes vergleichen. Der zukünftige Verbrauch und die entsprechenden Energiekosten des Nutzers lassen sich aus dem Energiepass jedoch nicht ableiten. Entsprechend lassen sich auch keine Forderungen einklagen oder durch Mietminderung durchsetzen. Der Nutzer hat ebenfalls keinerlei Anspruch auf Umsetzung der im Energiepass enthaltenen Modernisierungstipps.

Der Energiepass soll ausschließlich der Information der Gebäudenutzer dienen. Die EU-Gebäuderichtlinie sagt explizit:
Die Energieausweise dienen lediglich der Information.
Die Bundesregierung beabsichtigt dies auch so für Deutschland zu übernehmen. Der Energiepass soll keine rechtlichen Rückwirkungen nach sich ziehen. Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter aufgrund des Energiepasses sollen vermieden werden.

Egal, ob es sich nun um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis handelt, es müssen immer Modernisierungsempfehlungen in Form von kurzen fachlichen Hinweisen enthalten sein. Sie zeigen dem Hauseigentümer, wo sich eine Modernisierung möglicher Weise lohnen könnte. Der Hauseigentümer ist allerdings nicht zur Umsetzung der empfohlenen Maßnahmen verpflichtet. Er sollte aber vor dem Hintergrund der Preisentwicklung am Energiemarkt alle vorhandenen Möglichkeiten nutzen, um die energetischen Standards seiner Immobilie zu verbessern. Neben dem Wirtschaftlichkeitsaspekt sollte auch daran gedacht werden, dass eine energetisch sinnvolle Modernisierung das Raumklima verbessert, den Wohnkomfort erhöht und die Bausubstanz erhält. Eine im Energieausweis ausgewiesene gute energetische Qualität eines Gebäudes wirkt zudem wertsteigernd und verbessert zukünftig auch die Verkaufschancen.

Selbst bei modernisierten Bauten kann oft mit kleinem Aufwand noch so Einiges verbessert werden. Häufig führen Ausführungsfehler bei Dämmmaßnahmen oder Undichtigkeiten in der Gebäudehülle zu Bauschäden und haben große Wärmeverluste zur Folge. Mit moderner Gebäudemesstechnik lassen sie sich aufspüren. So mancher Euro lässt sich auch durch die Optimierung der Heizungsanlage – selbst einer neuen – einsparen. Dazu gehören beispielsweise das richtige Einstellen der Regelung, der Austausch veralteter Pumpen gegen moderne leistungsgeregelte, die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren oder der Austausch veralteter Heizkörperventile.